01מקורות הנתונים

המערכת נשענת בלעדית על מקורות ממשלתיים ומוסדיים רשמיים:

רשות המסים (מאגר הנדל"ן הממשלתי)

כלל עסקאות הנדל"ן למגורים, כ 530,000 עסקאות מ 2012 ואילך. מהן מחושבים המחירים החציוניים העירוניים וקצב העסקאות החודשי.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו (חודשי, לפי עיר), התחלות וגמר בנייה (כולל פילוח מספר חדרים), ונתונים דמוגרפיים: גודל משק בית, שיעור משקי בית של יחיד, שיעור שוכרים.

אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר

פילוח העסקאות הארצי: שוק חופשי מול סבסוד ממשלתי, שיעור עסקאות עם הטבות מימון מקבלנים, ופעילות משקיעים (רכישות ומכירות).

בנק ישראל

ריבית בנק ישראל, ריבית משכנתא ממוצעת, היקפי משכנתאות ומדד מחירי הדירות.

עומק היסטורי נוכחי

מחירים ועסקאות: חודשי מ 2012 · מלאי עירוני: חודשי מדצמבר 2023 (בהרחבה אחורה) · בנייה: שנתי מ 2012 · מאקרו: חודשי מ 2015 · פילוח שוק ארצי: רבעוני מ 2020.

הכיסוי

8 הערים המרכזיות (תל אביב יפו, ירושלים, חיפה, ראשון לציון, רמת גן, נתניה, אשדוד, באר שבע). מתוכננת הרחבה לערים נוספות בהתאם לנתונים הרשמיים.

02עיבוד הנתונים

מחיר חציוני, לא ממוצע

המחיר המוצג לכל עיר הוא חציון עסקאות הדירות באותו חודש, מחיר הדירה ה"אמצעית": מחצית מהעסקאות מתחתיו ומחצית מעליו. החציון, בניגוד לממוצע, אינו מוטה על ידי עסקאות יוקרה בודדות. לצדו מוצגים ₪ למ"ר וחציוני 3 ו 4 חדרים.

החלקת רעש

מדדי מגמה (כגון מומנטום מחיר) מחושבים על ממוצעים נעים רב חודשיים, כדי שחודש חריג בודד לא ייקרא כמפנה שוק.

נרמול ארצי

נתונים המתפרסמים רק ברמה ארצית (פילוח שוק חופשי, הטבות מימון, פעילות משקיעים) מוצגים בכל עיר עם תג "ארצי" ואינם מוצגים כנתון עירוני.

03ציוני האינטליגנציה: עקרון האחוזון

כל ציון 0 עד 100 במערכת עונה על שאלה אחת: איפה החודש הנוכחי ביחס לכל ההיסטוריה של אותה עיר עצמה? ציון גבוה במדד לחץ פירושו שהחודש הנוכחי לחוץ יותר מרוב החודשים שנמדדו בעיר, לא שהעיר "גרועה" ביחס לעיר אחרת.

רכיב שאין לו די היסטוריה מסומן ברמת ודאות נמוכה ומשקלו מועבר לרכיבים המבוססים, כדי שציון לעולם לא יישען על נתון רעוע. הרכב הרכיבים, המשקולות וכללי הסף המלאים מתועדים במסמך המתודולוגיה המורחב (ראו סעיף 09).

לחץ שוק

שילוב של מדד הספיגה (מלאי ביחס לקצב העסקאות), מומנטום המחיר החציוני, וקצב העסקאות ביחס לממוצע הרב שנתי.

כוח מיקוח קונים

ספיגה, כיוון המחירים, מגמת המלאי החצי שנתית ותלות השוק בהטבות מימון.

בריאות שוק חופשי (ארצי)

נתח העסקאות בשוק החופשי, חלק עסקאות יד שנייה, ושיעור הטבות המימון.

יציבות מלאי

תנודתיות המלאי ורצף חודשי העלייה שלו.

פער תכנוני

הפרש בין שיעור משקי הבית הקטנים בעיר לשיעור הדירות הקטנות בבנייה בפועל.

04מדויק מול אומדן: הבחנה שאנו אוכפים

נתון מדויק

עסקאות, חציונים, מלאי וציונים, מוצג כמות שהוא ומפעיל התראות.

אומדן

זמן מדף בחודשים ומלאי צללים נשענים על הנחת עזר (למשל חלק הדירות החדשות הארצי) ולכן מסומנים תמיד בתג "אומדן", ואינם מפעילים התראות. אומדן טוב הוא כלי חשיבה; הוא לא ראיה.

מלאי הצללים

אומדן הדירות שבנייתן הסתיימה אך טרם נספגו בשוק, מחושב כהפרש מצטבר בין גמר הבנייה לבין המכירות החדשות המשוערות מ 2012. מדד ייחודי ל REmark שאינו מתפרסם רשמית, ומוצג כסדר גודל ומגמה — לא כספירה מדויקת.

05התראות אוטומטיות

התראה נוצרת רק מנתון מדויק, לעולם לא מאומדן, ובחצייה של סף מוגדר מראש ומתועד. סוגי ההתראות: קפיצת מלאי חודשית חריגה (בשתי דרגות חומרה), ספיגה בקצה ההתפלגות ההיסטורית של העיר, שחיקת מחיר חציוני שנתית מתמשכת, ופער תכנוני מבני מובהק. כשהמדד חוזר לתחום הרגיל, נרשמת התראת "תקין" סוגרת. ההתראות נשמרות כיומן היסטורי מלא, כך שניתן לבחון בדיעבד מה המערכת ראתה ומתי.

06שברי סדרה

כאשר גוף רשמי משנה מתודולוגיית מדידה או בסיס דיווח, נוצרת "קפיצה" בנתונים שאינה אירוע שוק. אנו מזהים שברים כאלה, מסמנים אותם, ומחריגים אותם מחישובי התנודתיות ומההתראות, כדי שקפיצה סטטיסטית לא תוצג כקריסת שוק. שברים מתועדים מוצגים בהערה על הגרף.

07עדכניות ובקרה

המערכת מתעדכנת חודשית, סביב מועדי הפרסום של המקורות הרשמיים. לכל נתון מוצג תאריך "נכון ל", וכאשר מקור מפגר (למשל נתון ריבית משכנתא המתפרסם בפיגור), התאריך מוצג במפורש.

כל עדכון עובר בקרה אנושית ובדיקות עקביות (הצלבת סכומים, השוואה לתקופות קודמות) לפני פרסום. לכל חישוב יש גרסה מתועדת (calc version); שינוי מתודולוגי עתידי יסומן ויוסבר.

08מגבלות ידועות

אנו מציגים חלקי כחלקי: היסטוריית המלאי העירוני קצרה יחסית (מדצמבר 2023, בהרחבה), ולכן מדדים הנשענים עליה רגישים יותר; נתוני הבנייה שנתיים; חלק מהנתונים הארציים רבעוניים ומוחזקים קבועים בין פרסומים; והחציון החודשי בערים עם מעט עסקאות יוקרתיות עשוי לתנוד. המערכת אינה מנבאת מחירים ואינה ממליצה על עסקאות, היא מתארת את מצב השוק על בסיס מה שקרה בפועל.

09מתודולוגיה מורחבת ללקוחות מוסדיים

עמוד זה מציג את עקרונות השיטה. המסמך המלא, הכולל נוסחאות המדדים, משקלות הרכיבים, ערכי הספים, קטלוג שברי הסדרה ותיעוד גרסאות החישוב, זמין ללקוחות מוסדיים ולגופי מחקר לפי בקשה, במסגרת הסכם התקשרות. אנו מאמינים שגוף המקבל החלטות על סמך המערכת זכאי לראות את כל הדרך אל המספר, ולכן המסמך המורחב הוא חלק בלתי נפרד מכל התקשרות מוסדית.